Ascensores. Mayoría necesaria. Coste instalación. Subvenciones y trámites

Ascensores. Mayoría necesaria. Coste instalación. Subvenciones y tramites.

 Artículo realizado en colaboración con Disel Studio . página web: www.diselstudio.com
 Uno de los temas que con mas insistencia se han escuchado en el período del 2009 al 2012 en un despacho de Administración de Fincas ha sido la instalación del ascensor, bien porque viniera incluido dentro de las obras de rehabilitación general del edificio o bien porque se planteara el tema de forma individual, debido a las necesidades de la propia Comunidad. En los años 2.013 y en este 2.014 también se viene hablando de este tema, sobre todo a raiz de la puesta en  marcha por parte del Gobierno del R.D. 233/2013 de 5 abril, publicado en el B.O.E. del 10/04/2013 y que actualmente está pendiente de desarrollar por la Comunidad de Madrid que habla del plan estatal de subvenciones. Entre otros temas, de la subvención por implantación de ascensor en la Comunidad.
Hay cuatro preguntas básicas que suelen realizar los propietarios en las Juntas en relación al asunto del ascensor:

• Cuales son las mayorías necesarias para la instalación del ascensor en la Comunidad de Propietarios.
• Cual es el coste del ascensor
• Cuales son las subvenciones de las que dispondría la Comunidad y hasta que vengan las mismas, cual puede ser la forma de financierlas.
• Que trámites técnicos  hay que seguir para la puesta en marcha del ascensor

Nos vamos a limitar a la ley en su actualidad.
Con respecto a las mayorías necesarias para la instalación del ascensor, hay que estar a lo que dice la reciente ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, con entrada en vigor el 28/06/2013, que modifica el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Los artículos con relación a los temas de ascensor o la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad son los siguientes:
"Art. 17.2 de la LPH.- Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
Punto 2.- Sin perjuicio de lo establecido en el art. 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, y en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su impote repercutido anual exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes."
Con este precepto todos y cada uno de los propietarios están obligados al pago de los gastos que se generen, sea cual fuere el importe.
"Art. 10.1.b de la LPH.- Tendrán caracter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciónes Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el caracter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, mas allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido."
De este artículo parece desprenderse que no es necesario acuerdo de la Junta, si bien, sería necesario convocarla con objeto de informar de la obra y de las posibles derramas a imponerse, si  no hubiera dinero suficiente en la cuenta de la comunidad.
Volviendo al artículo 17.2, una primera duda que se dará en las Comunidades es si al referirse el citado artículo a la mayoría de los propietarios y cuotas, se debe de entender que dicha mayoría es sobre los propietarios presentes y representados con derecho a voto o bien se deberá entender que dicha mayoría será sobre la totalidad de los propietarios de la finca. Desde mi punto de vista y el punto de vista de muchos juristas, por la importancia de las obras a realizar, sera necesario notificar el acuerdo a los ausentes, computándose como votos a favor, si estos no manifiestan su negativa en el plazo de 30 dias naturales. Por lo tanto, una vez adoptado el acuerdo en Junta por los presentes, este se podrá ratificar o dejar sin efecto una vez notificado a los ausentes, es decir, se deberá computar la totalidad de cuotas y propietarios. En este caso habría que aplicar lo que dice el artículo 17.8 que textualmente dice lo siguiente:
"Art.17.8. de la L.P.H..- Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción".
Con relación al 2º punto, el coste del ascensor. Este será diferente teniendo en cuentas las particularidades de cada comunidad. No hay un ascensor igual a otro. Dependerá de diferentes aspectos. Por ejemplo: que el ascensor se haga en el hueco de la escalera, el patio de luces o en fachada. Otros factores que intervendrán en el coste del ascensor será los perfiles y estructuras utilizados, estructura interior, cerramiento exterior de ladrillo o cristal, cabina y acabado del ascensor, puertas, etc.
Lo que es importante además desde luego de hacer una adecuada valoración del aspecto económico, es que la empresa que decidamos para la construcción e instalación del ascensor sea una empresa solvente, que utilice productos homologados, que tenga su propio departamento técnico y departamento de proyectos y que pueda diseñar y fabricar elementos a medida de la la solicitud y necesidad del cliente.
Hoy en día una Comunidad de Propietarios que quiere acometer un proyecto de instalación de un ascensor, tiene que tener en cuenta las posible ayudas Estatales o de la Comunidad Autónoma. Sin dichas ayudas será dificil acometer el mismo. Imaginemos por ejemplo una comunidad de 5 pisos con 10 propietarios en un barrio modesto de Madrid. El coste del ascensor podría oscilar entre los 60.000 a 70.000 euros. Si lo tienen que pagar los propietarios nos podríamos ir a que cada uno de ellos debería pagar 7.000 euros. Sin embargo, si contamos con la ayuda de la Comunidad Autónoma, la subvención podría llegar hasta un 50% del proyecto. Si el proyecto es de 70.000 € podríamos tener una subvención de 35.000 €. Esto implicaría que cada propietario podría llegar a pagar 3.500 €. Cantidad mas accesible para los propietarios.
Los cálculos anteriormente referenciados están hechos en base al R.D. 233/2013 del 05/04/2013. Queda pendiente de como se va a realizar el desarrollo de la ley por la Comunidad Autónoma de Madrid.
También hay que destacar los posibles préstamos que algunos bancos dan para obras y rehabilitación en las comunidades y que permitirían poder acometer el montante total de la obra pudiendo los propietarios pagar el ascensor en derramas que se puedan ajustar mas a sus posibilidades económicas. En este punto habrá que ver la capacidad de los propietarios para el pago de las derramas, las posibles devoluciones o procedimientos monitorios que hubiera que realizar. Una comunidad que tenga diferentes propietarios que no pagan sus cuotas, no es aconsejable el que se aventuren en la instalación del ascensor porque podría conllevar a no poder pagar las cuotas mensuales del banco con el consiguiente problema para el resto de los propietarios que tendrían que pagar aquellas cantidades que los otros propietarios han dejado de pagar. Mi consejo es ver la viabilidad y el compromiso que tengan los propietarios para acometer la instalación y en función de esto resolver la situación. Una cosa es la legalidad para iniciar la instalación del ascensor y otra muy diferente dar viabilidad al proyecto con la aportación económica de cada propietario. Debemos saber que pros y contras hay en la instalación del ascensor y que todos los propietarios sepan con detalle las consecuencias del impago de las derramas.
El R.D. 233/2013  nos indica cual es el plan estatal de subvenciones. Queremos hacer un resumen de dicho plan y especificar en este artículo que apartados afectan a la instalación de un ascensor:

INFORMACION SOBRE EL CONTENIDO DEL REAL DECRETO 233/2013, DE 5 DE ABRIL, PUBLICADO EN EL B.O.E. DE 10 DE ABRIL DE 2013

 

Nos ha parecido interesante, por cuanto puede significar de aliciente para el Sector, facilitar una información resumida sobre el contenido del Real Decreto de referencia cuyo objeto es la aprobación de un Plan Estatal del Ministerio de Fomento, quien va a dedicar una parte importante de subvenciones del Estado a la

rehabilitación de edificios e instalaciones fijas construidos antes de 1981. El texto del Real Decreto comprende 34 páginas del B.O.E. y sus anexos 27 páginas.

El Plan aprobado comprende las actuaciones agrupados en ocho programas. De dichos programas sólo nos referiremos en esta nota a los que parecen de interés para nuestro Sector.

Los programas se materializarán por medio de convenios de colaboración entre el Ministerio y las Comunidades Autónomas. Por su parte, la concesión de las subvenciones y el pago de las mismas corresponderán a las Comunidades Autónomas. En los convenios del Ministerio con las Comunidades Autónomas se indicarán las cantidades a aportar por cada una de las partes. El Consejo de Ministros autorizará las cuantías máximas del gasto estatal a consignar, anualmente, en los presupuestos del Estado.

Complementariamente las Comunidades Autónomas aprobarán sus aportaciones. La previsión de la distribución de las dotaciones presupuestarias anuales puede llegar al 70% para los programas vinculados a la rehabilitación edificatoria, al programa de rehabilitación y al informe de evaluación de edificios. Los recursos del Plan se distribuirán entre las Comunidades Autónomas, atendiendo a objetivos que, para el programa de rehabilitación edificatoria y de apoyo a la implantación del informe de evaluación de edificios, se atendrá predominantemente al número de viviendas en edificios residenciales, finalizados antes del año 1981 y al número de viviendas en edificios residenciales de más de cuatro plantas sin ascensor.

La suma de la ayuda estatal y de las Comunidades Autónomas no podrá superar el coste previsto para la rehabilitación edificatoria o la renovación.

 

I. PROGRAMAS DE INTERES PARA EL SECTOR DENTRO DEL

PLAN

 

1. Sobre el programa de rehabilitación edificatoria diremos:

- El objeto de dicho programa es la financiación de obras y trabajos de mantenimiento e intervención en las instalaciones fijas quecumplan los siguientes requisitos:

a) Que los edificios estén finalizados antes de 1981.

b) Que el 70% de su superficie esté construida sobre rasante y tenga uso residencial de vivienda.

c) Que al menos el 70% de las viviendas constituyan el domicilio de sus propietarios o arrendatarios.

 

2. Actuaciones subvencionables dentro del programa de rehabilitación edificatoria:

- Son subvencionables las obras para subsanar las siguientes deficiencias:

- Las detectadas en el informe de evaluación del edificio, o inspección equivalente sobre el estado de conservación de estructuras, así como las instalaciones fijas.

- Se considera subvencionables para la mejora de la calidad y sostenibilidad en los edificios, las siguientes:

- La mejora de la eficiencia energética de las instalaciones comunes de ascensores, mediante actuaciones como la sustitución de lámpara y luminarias por otras de mayor rendimiento energético.

- Se consideran actuaciones para realizar ajustes en materia de accesibilidad las que adecuen los edificios a la normativa vigente.

En particular considera el Real Decreto incluibles en la accesibilidad:

a) La instalación de ascensores, salva escaleras y rampas u otros dispositivos de accesibilidad, incluyendo los adaptados a las necesidades de personas con discapacidad sensorial, así como su adaptación, una vez instalados, a la normativa sectorial correspondiente.

b) La instalación de señales luminosas o sonoras para el uso de escaleras y ascensores.

c) Las que mejoren el cumplimiento de los parámetros establecidos en el Documento Básico del Código Técnico de la Edificación DBHR, Protección contra el Ruido.

Para resultar subvencionables el conjunto de actuaciones para el fomento de la calidad y sostenibilidad, debe contener, en todo caso, actuaciones de las incluidas en una o varias de las letras precedentes, de forma que se consiga una reducción de la demanda energética anual de calefacción y refrigeración del edificio de al menos un 30% sobre la situación previa a dichas actuaciones.

Se consideran actuaciones para realizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad las que adecuen los edificios y los accesos a las viviendas y locales, a la normativa vigente. En particular:

a) La instalación de ascensores, salva escaleras, rampas u otros dispositivos de accesibilidad, incluyendo los adaptados a las necesidades de personas con discapacidad sensorial, así como su adaptación, una vez instalados, a la normativa sectorial correspondiente.

b) La instalación de elementos de información o de aviso, tales como señales luminosas o sonoras que permitan la orientación en el uso de escaleras y ascensores.

 

Todas las actuaciones subvencionables anteriores podrán incluir, a los efectos de la determinación del coste total de las obras, los honorarios de los profesionales intervinientes, el coste de la realización de los proyectos, informes técnicos y certificados necesarios.

 

3. Condiciones particulares de las actuaciones objeto del programa.

a) Que el edificio cuente con el correspondiente informe de evaluación suscrito por Técnico competente.

b) Que las actuaciones cuenten con el acuerdo de la Comunidad de Propietarios.

c) En las actuaciones de accesibilidad del edificio, éste debe reunir ocho viviendas, a menos que deban realizarse simultáneamente obras de conservación o habiten personas con discapacidad o mayores de 65 años.

d) Que se aporte el Proyecto de actuación a realizar. Y cuando las actuaciones no requieran proyecto, se requiere una memoria de Técnico justificando la adecuación de la actuación al Código Técnico de la Edificación.

En las actuaciones de conservación serán preferentes las actuaciones con no más del 60% de los propietarios de viviendas del edificio, integrados en comunidades de convivencia con ingresos que no superen 6,5 veces el IPREM.

 

4. Cuantía de las ayudas.

La cuantía máxima de ayuda por edificio no superará los 11.000 Euros por cada vivienda y por cada 100 m2 de superficie útil de local, ateniéndose a las siguientes condiciones:

a) Se calculará multiplicando, por el numero de viviendas y por cada 100 m2 de superficie útil de locales del edificio, que consten en la escritura de división horizontal, o en su defecto, en el Registro de la Propiedad o en el Catastro, las ayudas unitarias establecidas a continuación:

- 2000 Euros para las actuaciones de conservación, que se incrementarán en 1000 Euros y en otros 1000 Euros más si además se realizan obras de accesibilidad.

- 2000 Euros para las actuaciones de mejora de la calidad y sostenibilidad, cuando se cumplan las condiciones establecidas anteriormente, o de 5.000 Euros, como máximo, si en cumplimiento de dichas actuaciones se redujera un 50% la demanda energética de calefacción y refrigeración del edificio.

- 4.000 Euros para las actuaciones consistentes en la mejora de la accesibilidad.

b) La cuantía máxima de las subvenciones a conceder por edificio o podrá superar el 35% del coste subvencionable de la actuación. De manera excepcional si las mejoras son de la accesibilidad, y sólo en el caso de la partida correspondiente a la accesibilidad, se podrá llegar al 50%.

 

II. PROGRAMA DE FOMENTO DE LA REGENERACION Y RENOVACION URBANAS

 

El objeto de este Programa es la financiación de la realización conjunta de obras de rehabilitación en edificios y viviendas de urbanización, o reurbanización de espacios públicos dentro de ámbitos de actuación previamente delimitados.

1. Actuaciones subvencionables en este Programa:

a) La ejecución de obras o trabajos de mantenimiento e intervención en edificios y viviendas, instalaciones fijas, equipamiento propio y elementos comunes, a fin de adecuarlos a la normativa vigente.

b) La adecuación de obras de mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano.

 

Prescindimos de seguir relacionando las actuaciones subvencionables en este Programa por entender que las obras que se relacionan no afectan a nuestro Sector.

 

III. PROGRAMA DE APOYO A LA IMPLANTACION DEL INFORME DE EVALUACION DE LOS EDIFICIOS

 

El objeto de este Programa es el impulso a la implantación y generalización de un informe de evaluación de los edificios que incluya el análisis de las condiciones de accesibilidad, eficiencia energética y estado de conservación de los mismos, mediante una subvención que cubra parte de los gastos de honorarios profesionales por su emisión.

El informe contendrá los aspectos relacionados en el anexo 2 del Real Decreto, titulado “Modelo tipo de informe de evaluación de los edificios”, y tiene como contenido el análisis del estado de conservación del edificio, la determinación de si el edificio es susceptible o no de incorporar o no ajustes razonables en materia

de accesibilidad y la certificación de la eficiencia energética.

 

Por último queremos aprovechar este artículo para recordar los trámites a seguir para la puesta en marcha de un ascensor.

 

TRÁMITES A SEGUIR PARA LA PUESTA EN MARCHA DE UN ASCENSOR:

 

- Elaboración de un proyecto de ejecución con su correspondiente dirección facultativa y visado por el colegio oficial asignado al técnico.

 

- Registro de solicitud de licencia con la documentación correspondiente y posterior recogida de licencia para el comienzo de los trabajos.

 

- Contratación, por parte de la Comunidad de Propietarios (Promotor), de los servicios de coordinación de seguridad de la obra.

 

- Solicitar a la compañía eléctrica el aumento de potencia de la línea de la finca, así como cambio de línea de servicios comunes de finca de monofásico a trifásico.

 

- Contratación de una línea telefónica para el servicio de urgencias del ascensor.

 

- Registrar en el ayuntamiento correspondiente, Certificado final de obra firmado por el técnico del proyecto y visado.

 

- Registrar el aparato en industria, y obtención del R.A.E. (Registro de Aparato Elevador).